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Pubblicato in Altri diritti

Il contratto preliminare non seguito da quello definitivo non fa sorgere il possesso utile per usucapire. Riflessioni a margine della sentenza della Corte di Cassazione n. 23673 del 19 novembre 2015

by Dott.ssa Cinzia Savarino on06 Gennaio 2016

Il contratto preliminare non seguito da quello definitivo non fa sorgere il possesso utile per usucapire. Questo è quanto stabilito dalla II sez. civ. della Corte di Cassazione.

Il caso in questione si riferisce al contratto preliminare di vendita di un appartamento e di una cantina stipulato fra due coniugi e la societá semplice “Anna”, sotto forma di scrittura privata. La vicenda risale al 2003 quando i coniugi convenivano in giudizio la suddetta societá per sentir dichiarare l’avvenuto acquisto per usucapione dei citati beni immobili. I ricorrenti esponevano che il rogito definitivo sui suddetti beni non era mai stato stipulato e che in proposito avevano ottenuto sentenza, da parte del Tribunale di Torino, di condanna della controparte al trasferimento con rogito dei beni, contestualmente al pagamento del residuo prezzo dovuto.  A questa sentenza tuttavia non era mai stata data esecuzione e le relative obbligazioni si erano prescritte nel tempo.

In risposta, la società convenuta interponeva domanda riconvenzionale accolta dal Tribunale di Torino che rigettava la domanda dei coniugi condannandoli alla restituzione, con rimborso delle spese di lite in favore della parte convenuta.

Avverso questa decisione i coniugi presentavano appello. Previa sospensione della provvisoria esecuzione dell’impugnata sentenza, l’adita Corte di Appello di Torino, con sentenza n. 887/2009, in riforma della decisione di primo grado, dichiarava gli appellanti proprietari per intervenuta usucapione dei citati cespiti immobiliari, rigettava la domanda di restituzione della societá appellata, che condannava alla refusione delle spese del doppio grado di giudizio.

La societá “Anna” ricorre allora alla Corte di Cassazione adducendo fra i motivi la violazione e la falsa applicazioe degli artt. 1140 e 1141, 2 c. cc. La Corte di Cassazione accoglie il motivo di ricorso basandosi sul principio giá affermato con sentenza delle S.U. n. 7930/2008. Con questa pronuncia è stato chiarito, richiamando anche accreditata dottrina per la quale “ciò che si trasferisce è solo l’oggetto del possesso, il quale, invece, non si compra e non si vende, non si cede e non si ricede per effetto di un negozio”, che “l’acquisto a titolo derivativo del possesso è un’espressione da usarsi solo in senso empirico”, ne consegue che “dalla stessa nozione di possesso, definito dall’art. 1140 c.c., come potere sulla cosa che si manifesta in una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale, si evince che non può essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisca l’esericizio”.

E cioè la cosiddetta “immissione in possesso” all’atto del preliminare di vendita di immobile non può costituire di per sé titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene.

Il principio così espresso è stato applicato dalla Corte di Cassazione al caso in questione riaffermando che l’art. 1140 c.c. ed i principi generali in materia di possesso non consentono la trasmissione del possesso in sé per patto negoziale indipendentemente ed anteriormente alla trasmissione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di cui esso costituisca esercizio.

Con questa pronuncia, i giudici della Corte di Cassazione tornano ad occuparsi di un vecchio “cruccio” riguardante il peculiare rapporto fra preliminare complesso (ad effetti anticipati) e possibilità di instaurare, attraverso quest’ ultimo, un possesso ad usucapionem capace di far acquistare la proprietà dei beni al promissario acquirente nel caso di mancata stipula del rogito definitivo.

Cassando la sentenza della Corte di Appello, i giudici della Corte di Cassazione ribadiscono che nei casi in cui al preliminare non segua il definitivo, non v’è alcun trasferimento anticipato di possesso, per cui è impossibile sostenere che il promissario acquirente abbia acquistato il bene attraverso un possesso ad usucapionem.

La precendente sentenza della Corte di Cassazione a S.U. n. 7930/2008 riguardava un caso similare in cui si era stipulato un contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati fra Tizio e la società Ice-Snei s.p.a. Di seguito brevemente se ne riassumono i fatti. Tizio citava in giudizio detta società per far dichiarare l’intervenuto acquisto del bene, posseduto ininterrottamente per più di 30 anni, per usucapione. La società Ice-Snei si costituiva in giudizio e chiedeveva con domanda riconvenzionale la risoluzione del preliminare per grave inadempimento di Tizio nonché la condanna dello stesso alla restituzione del bene e al risarcimento del danno. Secondo il contratto preliminare, infatti, Tizio aveva ottento la detenzione, e non anche il possesso, dell’immobile in questione.

Il Tribunale di Napoli, accogliendo la domanda di Tizio, dichiarava acquisita dall’attore la proprietà dell’immobile. La società Ice-Snei impugnava la sentenza, la Corte di Appello tuttavia rigettava sia la domanda principale che quella riconvenzionale. Le parti allora ricorrevano in Cassazione, che a S.U., riconosceva che il possesso che il promissario acquirente poteva opporre al promitente venditore era solo quello previsto dall’ art. 1141 c.c., e che quest’ ultimo non poteva aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma che doveva estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale si potesse desumere che il detentore avesse cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa nomine alieno ed avesse iniziato ad esercitarlo esclusivamente nomine proprio.

Sulla base proprio di quanto stabilito in questa precedente sentenza, la Corte di Cassazione, nel caso in questione, ha ribadito come l’acquisto della proprietà mediante il possesso ad usucapionem non è sufficiente ai fini dell’acquisto della proprietà, per il quale infatti non basta un mero atto di volizione interna, ma una manifestazione esteriore ben chiara e di comune accordo fra le parti.